こんにちは。
家主になるまで、支店長の石橋です。
突然ですが、私の不動産キャリアの始まりは賃貸物件の管理会社でした。
それまではピザをひたすらに運んでいた私が、
急にスーツを着て仕事をすることになりました。
ちなみに入社初日にはコピー機の使い方がわからずに怒られました。
少し言葉は悪いかもしれませんが、当時の勤務先はそこそこのブラック企業でして、
どうせ終電を逃すからと、車で通勤したり、
同僚が一斉に退職してしまい、入社半年で店舗に一人きりになり、
不動産屋では珍しいワンオペになったりと、ハードな社会人デビューになった記憶があります。
おかげさま（？）で仕事を覚える機会は多く、当時身につけた知識や経験が、売買の業務がメインになった今でも、活かされていると感じることも多いです。
今回は当時勤めていた賃貸管理会社の経験から、家賃保証会社についてお話をしようと思います。※文中では保証会社と表記しますが、住宅ローンの保証会社ではなく、家賃保証の保証会社です。
そもそも家賃保証会社とは、言葉どおり家賃を保証する会社でして、
万が一、借主が家賃を支払えなくなった場合、
保証会社が立て替えて、大家さんへ家賃を支払います。
当然ですが、保証会社が立て替えた分の家賃は保証会社から借主へ請求されます。
※借主に代わり保証会社が家賃を支払うことを代位弁済と呼びます。
昔は連帯保証人を立てて契約することが一般的でしたが、
いまでは保証会社を利用することが一般的です。
保証会社は全国に何社も存在するのですが、
同じ会社でも複数の保証プランがあります。
事業用物件のプランがあったり、月極駐車場のプランがあったり、特定の物件管理会社専用のプランがあったり…などです。
中でも私が当時驚いた仕組みとして、収納代行型のプランがあります。
当初私は、収納代行型は毎月の家賃引き落としを保証会社が行い、
引き落とした家賃を大家さんや管理会社へ送金している。と思っていたのですが、
実際は少し流れが違い、
保証会社は引き落としができた、できなかったに関わらず、大家さんや管理会社に家賃を送金していたのです。
引き落としができた分と、引き落としができなかった分（こっちは保証会社の建て替え）を合わせて送金するのではなく、
そもそもすべての契約分家賃を先に送金するということです。
この仕組みの何が特徴的かと言うと、
保証会社は借主からの引き落としができる前に送金処理を行う必要があるので、
何千、何万件の家賃保証をしている保証会社からすれば、毎月毎月数億円では効かない金額の立て替えが発生しているという点です。
当然、立て替えているということは、その分をきっちり回収する必要があります。
私が以前聞いたお話しでは、保証会社からすれば未納件数のうち95％を回収したとしても、経営的には厳しいとのことでした。
次に、保証会社のお話をするうえで欠かせないことは保証料についてです。
多くの保証会社では新規契約時に初回保証料、毎月月額保証料または一年毎に更新保証料もしくはその両方がかかるプランが適用されます。
特に初回保証料は初期費用の一部になるため、払いたくないとおっしゃる方や、連帯保証人をつけるから保証会社は無しにしてほしいという方もいらっしゃいました。
たしかに、きちんと家賃をお支払いされる方にとって、保証料は余計な出費と感じますよね。
しかし、前述したように連帯保証人の時代から保証会社の時代に変わった、その理由を考えると、保証会社を加入必須にする大家さんや管理会社の気持ちが少しわかって頂けるかと思います。
※私が元管理会社側の人間ですので、偏った意見の可能性もありますが。。
私自身も実務をしていて感じたことですが、
連帯保証人って、実はほとんど機能していないんです。
契約当初は連帯保証人として同意の上で契約書に実印を押したにもかかわらず、
いざ契約者に滞納が発生した際に連帯保証人へ連絡すると、
「契約者に払わせろ」や「自分もお金がないから払えない」など理由をつけて支払いを拒否されます。
正確にデータを取っていた訳ではないのですが、体感で90％くらいの連帯保証人は支払いを拒みます。
もちろん契約上は連帯保証人へ請求ができますし、極端なお話しですが裁判をすればほぼ確実に勝てるのですが、
数万円の家賃を回収するのに、裁判の費用と手間をかけられないと、大家さん側が折れるケースがほとんどです。
このようなトラブルが頻出した結果、保証会社が広まり、いまでは主流となりました。
ここまでのお話しで、「保証会社が主流になった理由はわかったけど、その費用を借主が払うのははおかしい」と思う方もいらっしゃるかと思います。
ごもっともです。
しかし、残念ですが業界の考え方としては、
「それが契約の条件です」これに限ります。
今回の保証料の件に関わらず、そもそも根本的に契約というものは当事者同士で自由に取り交わされるべきものです。
借り手側がお部屋を探すとき、「駅近、バストイレ別、オートロック付き」といった条件に合う物件を選ぶように、
貸し手側も「保証会社に加入して保証料を払ってくれる人」という条件で借主を選ぶということです。
つまり契約内容に納得できれば契約をする、契約内容に納得できなければ契約をしない、ただそれだけのお話しです。※もちろん、法律に違反する契約は無効ですが。
今回は保証会社についてお話しさせて頂きました。
いまは賃貸物件にお住まいで、これから持ち家を購入する方も多いかと思います。
その際には賃貸契約の解約が必要になりますが、ご存じのように解約時のトラブルも非常に多いです。
私はそのあたりの知識や経験が豊富ですので、弊社をご利用の際はぜひお気軽にご相談ください！
